Dự án nhà cho thuê đầu tiên ở Hà Nội có thể xem là một bước ngoặt trên thị trường BĐS, nhưng khách hàng phân vân về phương thức giao dịch. TS đã đưa tất cả những thắc mắc trao đổi với ông Nguyễn Chí Sỹ, Tổng giám đốc Công ty đầu tư xây dựng số 2 (HACINCO), đơn vị chủ đầu tư. Ông Sỹ cho rằng, phương án kinh doanh của doanh nghiệp đưa ra đã có sự cân nhắc chu đáo đến quyền lợi của khách hàng.

Ông Nguyễn Chí Sỹ

Thưa ông, quan niệm của người Việt Nam, ngôi nhà là phương tiện, cũng vừa là tài sản. Vậy căn cứ nào để HACINCO mạnh dạn đưa ra phương án kinh doanh xây nhà cho thuê mà không sợ… ế hàng?

Đúng. Đây là đặc điểm truyền thống, ý thức cả ngàn năm của người Việt. Đặc biệt ở vùng Bắc Bộ, ý thức này càng rõ khi người ta vẫn quan niệm “Sống mỗi người mỗi nhà - chết mỗi người mỗi mồ”. Người dân rất quan tâm đến chuyện nhà cửa.

Tuy nhiên thời đại hiện nay là thời đại công nghiệp, với cơ chế thị trường, cùng với xu thế hội nhập đang phát triển mạnh. Lớp trẻ sau này trưởng thành, rời khỏi lũy tre làng, đi du học, làm việc ở nhiều nơi, vào Nam ra Bắc. Đó là phong cách công nghiệp, hội nhập kinh tế. Từ đó tư tưởng ngôi nhà không nhất thiết như trước kia nữa. Ngôi nhà không còn là tài sản, mà là phương tiện, công cụ phục vụ cho cuộc sống.

Người thuê nhà có thuận lợi là có được sự lựa chọn dịch vụ tốt, hoặc lựa chọn căn hộ phù hợp với khả năng tài chính, ý muốn của mình. Nhờ có dịch vụ chăm sóc khách hàng, người ở không phải chăm lo và khó khăn về việc duy tu sửa chữa như khi sở hữu một ngôi nhà, căn hộ cá nhân.

Có thể nói, sử dụng nhà thuê là cách giải phóng tối ưu cho vấn đề nguồn vốn xã hội. Hiện nay nguồn lực vốn của nước ta không nhiều, nhưng một lượng vốn khổng lồ là đất cát, nhà cửa lại không phát huy được tác dụng. Trong khi đó các khu đô thị thiếu nhà cho người nghèo. Đây là một sự lãng phí lớn về tài chính.

Đó là những cơ sở đề HACINCO đưa ra phương án xây nhà cho thuê.

Phòng khách

Nếu thuê với phương án 45 năm, số tiền đặt cọc lên gần cả tỷ đồng, người thuê sẽ khó có khoản tiền lớn như thế này. Vả lại, số tiền đạt cọc đã gần ngang bằng với việc mua một căn nhà ngay tại Hà Nội. Vậy phương án này của HACINCO có thiếu thực tế?

Đúng là khi đưa ra phương án này, cũng có nhiều tranh cãi. Có ý kiến hoan nghênh, nhưng cũng có ý kiến cho rằng, nếu với 700 - 800 triệu hoặc 1 tỷ đồng thì đã mua được một căn nhà hoặc gần bằng tiền mua căn hộ đó. Còn ở đây, cũng với số tiền đó, lại phải mang tiếng là ở nhà thuê.

Thế nhưng, khi được phân tích, nhiều khách hàng đã đã hài lòng, thậm chí trả tiền ngay cho phương án thuê 45 năm. Bởi lẽ, khi thuê nhà, khách không còn lo lắng đến việc duy tu, bảo trì, bảo dưỡng, mà nhà đầu tư sẽ lo. Khách hàng cũng không tốn thiêm tiền cho các dịch vụ này.

Trong khi đó, nếu hoàn toàn sở hữu một căn nhà, chi phí bảo trì duy tu cũng sẽ rất nhiều. Đến 45 năm sau thì số tiền đó cũng gần bằng tiền mua một tòa nhà ban đầu. Mà công trình 40 - 50 năm cũng đã hết tuổi thọ, phải tính đến chuyện thay thế.

Vì vậy, giữa việc bỏ cùng một số tiền ra để mua một căn hộ và phải tự duy tu bảo dưỡng, với việc thuê nhà trả tiền thuê trọn gói dài hạn khi có khả năng tài chính, được ưu đãi về giá cả và để hưởng miễn phí các dịch vụ không phải trả tiền, thì việc thuê vẫn là giải pháp kinh tế hơn.

Tuy nhiên quan điểm của công ty không khuyến khích loại hình thuê nhà trả tiền thuê trọn gói dài hạn này. Vì khoản tiền thuê được trả trước này cũng chỉ vừa bằng tiền đầu tư cho việc xây dựng căn hộ đó, nghĩa là doanh nghiệp đã phải bù khoản chi phí bảo trì, bảo dưỡng suốt 45 năm.

Đến nay tuy dự án vừa mới khởi công xây dựng song HACINCO đã ký chính thức trên 90 hợp đồng thuê nhà. Số thuê từ 1 đến 10 năm là nhiều. Có một số thuê 45 năm. Như vậy là phương án đưa ra đã được thị trường chấp nhận chứ không phi thực tế. Hiện tại nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng dự án bước đàu thí điểm nên được phép của UBND TP. Hà Nội chỉ cung ứng cho công dân Hà Nội, có hộ khẩu.

Phối cảnh và thiết kế dự án

Nhưng người có hộ khẩu ở Hà Nội thì hầu hết có nhà, còn người làm ăn, di chuyển mới là đối tượng cần thuê nhà. Như vậy HACINCO có xác định chưa đúng đối tượng chọn làm khách hàng cho mình? Vì sao người Hà Nội lại được ưu tiên hơn?

Đây cũng là một bất cập về cơ chế, chính sách, khiến hoạt động kinh doanh của công ty chưa thể mở mang. Vì sao người có hộ khẩu Hà Nội được ưu tiên? Có người cho rằng như vậy là trái pháp luật, là không công bằng, nhưng đây là phương thức kinh doanh thí điểm của công ty thực hiện các quy định của UBND TP. Hà Nội về việc thí điểm đầu tư xây dựng nhà cho thuê. Hiện nay Quốc hội đang bàn về Luật nhà ở, và sau này nếu quy định về hộ khẩu và cư trú không khắt khe nữa, thì sẽ có cơ hội hơn cho doanh nghiệp, và đối tượng sử dụng dịch vụ này cũng được mở ra rộng rãi hơn.

Trong điều kiện vay vốn không dễ, vì sao công ty lại đưa ra phương án xây nhà cho thuê, vì lĩnh vực này thu hồi vốn chậm?

Đúng là xây nhà cho thuê có điểm bất lợi hơn xây nhà bán. Xây nhà để bán chủ động được về vốn, nhờ huy động trước vốn của khách hàng. Nếu phương thức cho thuê 45 năm áp dụng nhiều, thì cũng thu hồi được một khoản vốn. Nhưng điều đó cũng bất lợi cho công việc kinh doanh sau này, là sẽ không có nguồn tài chính để duy tu nâng cấp trong suốt vài chục năm sau.

Cho thuê nhà ngắn hạn thì việc huy động, thu hồi vốn rất chậm. Việc vay vốn ngân hàng hoàn toàn không dễ vì số vốn quá lớn, lại vay trung và dài hạn, trong khi ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn. Trong 5 năm, chưa thu hồi lại được vốn.

Dự án này có tổng đầu tư 300 tỷ. Đổ cả đống tiền vào đó để thu về tiền lẻ từng tháng một, chắc chắn sẽ không ít khó khăn. Tuy nhiên, Công ty vẫn quyết tâm, vì có thể nói, đây là một thị trường chưa được khai thác với quy mô lớn mang tính chuyên nghiệp, nên chắc chắn sẽ có nhu cầu. Trước đây và hiện nay HACINCO cũng đã đầu tư dự án làng sinh viên HACINCO ở phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. Sinh viên được ở trong điều kiện tiện nghi không kém các nước trong khu vực, căn hộ có phòng ngủ, phòng khách, có thang máy, điện nước, dịch vụ đầy đủ, nhưng chỉ trả khoảng trên dưới 180.000 đồng/tháng. Nếu thuê ở ngoài, giá 200.000 đồng/tháng, nhưng điều kiện ăn ở, tình hình an ninh trật tự lại kém. Mặc dù còn gặp rất nhiều khó khăn, song nhờ đó HACINCO có kinh nghiệm hơn để đưa ra dự án nhà cho thuê lần này.

Có một quy định của HACINCO là không được cầm cố thế chấp căn hộ. Trong khi đó người làm ăn kinh doanh vẫn thường thế chấp ngôi nhà của mình để huy động vốn. Vậy khách hàng có cân nhắc giữa việc thuê nhà với sở hữu một căn nhà để có quyền thế chấp?

Với phương án thuê dài hạn 45 năm, thì khách hàng đã có quyền sử dụng tài sản này, nên được quyền cầm cố thế chấp. Tuy nhiên đây chỉ là trường hợp cá biệt. Còn phương thức thuê nhà thông thường trả tiền theo từng năm thì không được thế chấp.

Nếu khách hàng có nhiều tiền mà vẫn thuê theo phương thức trả hàng tháng, thì số tiền kia đem kinh doanh. Đó cũng là một phương thức để phát huy đồng vốn.

Theo quy định của HACINCO, khách hàng chậm trễ trả tiền nhà, sau 10 ngày thông báo mà chưa thực hiện thì bị phạt 0,1%/ngày, tức 3%/tháng. Còn nếu bên HACINCO chậm giao nhà thì phải sau 60 ngày mới bị phạt, tức là chịu phạt từ ngày thứ 61 trở đi, với lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm tương ứng với kỳ hạn huy động của ngân hàng. Như vậy có công bằng không?

Tiền khách hàng nộp chậm đó là tiền thuê nhà hàng tháng. Khi khách hàng đã ở rồi, thì quy định nộp theo hàng quý. Lãi suất phạt đưa ra là theo lãi suất phạt của ngân hàng.

Còn doanh nghiệp cam kết với khách hàng là đến thời hạn mà phải giao nhà mà không đáp ứng được, thì thời gian chậm là thời gian coi như được cầm tiền của khách hàng, thì trả lãi suất như lãi suất vay của ngân hàng.

Vậy hai điều này có sự khác nhau chứ không chỉ đơn thuần là so sánh về lãi suất. Như vậy, đây là giải pháp thỏa đáng, chứ không mang tính bất bình đẳng.

Ngoài ra nếu có lý do đặc biệt, trường hợp tiến độ bất khả kháng, doanh nghiệp không đáp ứng được ngày giao nhà, thì doanh nghiệp có sẵn quỹ nhà dự phòng để lo cho khách hàng có yêu cầu đặc biệt không có khả năng khắc phục.

Tóm lại, lĩnh vực kinh doanh nào cũng vậy, doanh nghiệp nào khi đưa ra phương thức kinh doanh, đều phải đã cân nhắc rất kỹ đến quyền lợi của khách hàng. Nếu không có lợi, khách hàng sẽ không chọn mình.

Đến bao giờ thì dự án khởi động, và bao giờ thì khách hàng đã có thể thuê được nhà của HACINCO?

Hiện tại HACINCO đã ký hợp đồng với khách hàng. Thời gian giao nhà sớm nhất là 18 tháng, chậm nhất trong vòng 24 tháng. HACINCO quyết tâm thực hiện cam kết cam kết đến năm 2007 sẽ có nhà giao cho khách, đồng thời sẽ hoàn chỉnh một cụm nhà ở đồng bộ hiện đại với mô hình cho thuê tại Hà Nội, góp phần làm thay đổi dần về tập quán sử dụng nhà thuê của cư dân.

Cám ơn Tổng giám đốc.

• Đặng Vỹ thực hiện